Sprzedający grają odważniej.

Ceny ofertowe rosną, podaż maleje

W tym miesiącu: Ceny ofertowe w górę / Oferta maleje / Rynek wtórny trzyma ceny / Na pierwotnym korekty/ Cena ważniejsza niż lokalizacja/ BIK prognozuje: wzrost liczby kredytów w 2026

Nowy rok, nowe ceny. Rynek wtórny nie odpuszcza

Nowy rok przyniósł sprzedającym lekką dawkę optymizmu w ustanawianiu cen ofertowych.
W styczniu ceny ofertowe mieszkań były wyższe niż w grudniu — od 1% wzrostu w Poznaniu i Łodzi po ponad 2% w Gdańsku.
W Warszawie mediana cen znów przekroczyła 15 tys. zł/m², w Krakowie przebiła 14 tys. zł/m², a w Gdańsku 13 tys. zł/m².
Między Wrocławiem a Poznaniem utrzymuje się różnica około 1 tys. zł/m² (11,4 tys. vs 10,3 tys.).
NBP opublikował też wstępne dane transakcyjne za IV kw. 2025 r. — są one prezentowane zawsze z opóźnieniem, ale z ważnym przekazem: rynek wtórny trzymał ceny mocniej niż pierwotny.
Spadki cen transakcyjnych nie przekroczyły 2%, a w Warszawie odnotowano wręcz prawie 2% wzrost.
Na rynku pierwotnym korekty były większe — do 3% we Wrocławiu i Poznaniu — choć Łódź i Gdańsk zakończyły rok wzrostami (+5,9% i +2% kw./kw.).
W skrócie: sprzedający wchodzą w 2026 r. z optymizmem cenowym, a rynek — mimo dużej podaży — nie wykazuje wyraźnej presji na obniżki.
Jeśli wiosną poprawi się dostępność kredytowa, ceny mogą trzymać się jeszcze pewniej.

Ceny mieszkań

Rynek pełen mieszkań, ale oferta zaczyna topnieć

Styczeń przyniósł spokojniejszy rytm sprzedaży — mieszkania na sześciu największych rynkach czekały na nabywcę średnio 113 dni.
Najdłużej w Krakowie i Wrocławiu (117 dni), najkrócej w Poznaniu (108 dni).
To typowe dla przełomu roku, a wiosna powinna przynieść skrócenie czasu ekspozycji, zwłaszcza jeśli poprawi się dostępność kredytowa.
Choć wciąż działamy w warunkach wysokiej podaży, widać pierwsze pęknięcia tej górki.
W perspektywie dwóch lat (styczeń 2026 vs styczeń 2024) oferta była imponująca — w Warszawie urosła o 47%, w Krakowie o 35%, w Gdańsku o 19%.
Ale porównując styczeń 2026 do stycznia 2025, trend zaczyna się odwracać: we Wrocławiu liczba ofert spadła o 13% r/r, w Poznaniu i Krakowie o prawie 9%, w Warszawie o 5%, w Łodzi o 2%.
Jedynie Gdańsk zanotował lekki wzrost (+2%).
Kupujący kierują się przede wszystkim finansami.
Z raportu Living 2040 wynika, że 45% wskazuje cenę i koszty utrzymania jako kluczowy czynnik wyboru mieszkania, 42% bezpieczeństwo okolicy, a 39% ciszę i spokój.
Prestiż lokalizacji liczy się tylko dla 11%.
To jasny sygnał: właściwa wycena jest dziś ważniejsza niż kiedykolwiek.

Statystyki rynkowe

Mocny rok hipotek, a teraz czas na ruch RPP

Choć RPP w lutym nie zdecydowała się na obniżkę stóp procentowych, rynek coraz wyraźniej patrzy na marcowe posiedzenie.
Stabilizująca się inflacja i przewidywalne tempo wzrostu gospodarczego wzmacniają oczekiwania, że to właśnie wtedy może pojawić się pierwsze cięcie o 25 pb.
Tymczasem 2025 r. był dla rynku hipotek dość mocny.
Według danych BIK sprzedaż kredytów mieszkaniowych wzrosła o 20,9% r/r pod względem wartości, a liczba udzielonych kredytów zwiększyła się o prawie 14% r/r.
Szczególnie dynamicznie rosły kredyty na kwoty powyżej 600 tys. zł, które odpowiadały już za prawie 40% całej sprzedaży.
W strukturze klientów 7,4% stanowili obcokrajowcy, co potwierdza rosnącą międzynarodową atrakcyjność polskiego rynku.
BIK zakłada, że w 2026 r. wartość udzielonych kredytów może wzrosnąć o kolejne 20%, wspierana poprawą zdolności kredytowej wynikającą z jednoczesnego spadku stóp procentowych i łagodniejszego wzrostu wynagrodzeń.
Jeśli marcowa decyzja przyniesie obniżkę stóp procentowych, 2026 r. może wejść w fazę kontrolowanego, ale zauważalnego ożywienia.

Zastanawiasz się ile jest warte Twoje mieszkanie? Skorzystaj z naszego darmowego kalkulatora nieruchomości, który zbiera i analizuje setki tysięcy ogłoszeń z portali nieruchomości. Wynik otrzymasz natychmiast.

Wyceń mieszkanie

SonarHome to nowoczesny i wiarygodny ekspert na rynku nieruchomości.
Wykorzystując dane ofertowe i transakcyjne, analizy i technologię, wspiera użytkowników w podejmowaniu świadomych decyzji – od zakupu po sprzedaż mieszkania.
Dostarczamy profesjonalny raport z wyceną nieruchomości, który opiera się na realnych danych rynkowych. Następnie rekomendujemy najlepszego agenta by cały proces sprzedaży nieruchomości przebiegał skutecznie. Udostępniamy Ranking Agentów - platformę na której można zapoznać się z ocenami agentów nieruchomości oraz informacjami o ich historycznych transakcjach.

Znajdź agenta