Ceny stoją,

ale przepisy nie — nadchodzą zmiany

W tym miesiącu: Ceny stabilne — zmiany kosmetyczne / Czas sprzedaży bez ruchu / Kredyty biją rekordy — refinansowania rosną / Dostępność kredytowa wyraźnie lepsza / Nowy podatek od wielu mieszkań w konsultacjach / Kredyty mogą być powiązane ze stopą NBP

Faza pełnej stabilizacji

  • W lipcu 2026 mediana cen mieszkań z rynku wtórnego według SonarHome utrzymała się na poziomie z czerwca.

  • Wahania cen były minimalne — od -0,2% do 0,3%.

  • Trudno o lepszy moment, by mówić o stabilizacji cen mieszkań.

  • W Warszawie mediana cen mieszkań wynosi niemal 16 tys. zł/m², w Krakowie prawie 15 tys. zł/m², a w Gdańsku niespełna 14 tys. zł/m².

  • W kolejnych miastach różnica względem czołówki jest większa: we Wrocławiu to niecałe 12 tys. zł/m², w Poznaniu 11 tys. zł/m², a w Łodzi 7,5 tys. zł/m².

  • Według najnowszego Nastrojometru portalu Nieruchomości-online.pl pośrednicy oczekują, że w najbliższych miesiącach ceny mieszkań na rynku wtórnym pozostaną stabilne.

  • Połowa agentów przewiduje brak zmian cen; wzrosty i spadki pojawiają się jedynie w umiarkowanej skali, bez oznak gwałtownych ruchów.

  • W ostatnim miesiącu NBP opublikował także własne szacunki cen transakcyjnych mieszkań.

  • Dane dotyczą II kwartału 2026 roku.

  • Wnioski są zgodne z naszymi obserwacjami: ceny mieszkań zmieniły się nieznacznie zarówno rok do roku, jak i kwartał do kwartału.

  • Warto jednak odróżnić statystyki SonarHome od danych NBP.

  • NBP podaje średnie ceny mieszkań, a SonarHome — mediany.

  • Średnie są zwykle wyższe, bo silniej reagują na wartości skrajne, również te wysokie.

  • Według NBP ceny mieszkań z rynku wtórnego zmieniły się rok do roku kosmetycznie — maksymalnie o 2%.

  • W ujęciu kwartalnym sytuacja była podobna. Największe spadki odnotowały Kraków (-1,9% w II kw. 2026 względem I kw. 2026) i Poznań (-1,7%).

  • Wzrosty również były niewielkie — wyróżniły się Warszawa (+1,2%) i Gdańsk (+1,5%).

  • Na rynku pierwotnym widać natomiast nieco większą dynamikę, m.in. +3,5% w Krakowie, +3% we Wrocławiu oraz +2% w Łodzi i Warszawie.

Ceny mieszkań

Tempo sprzedaży bez zmian – Polacy nie boją się kredytów

  • Średni czas sprzedaży mieszkań w sześciu największych miastach wyniósł około 95 dni.

  • Podobnie jak w przypadku cen, widać tu stabilizację względem poprzedniego miesiąca.

  • Najdłużej sprzedawały się mieszkania w Gdańsku — średnio 101 dni, najkrócej zaś w Poznaniu — 89 dni.

  • Akcja kredytowa w lipcu była dość mocna. Banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 14,778 mld zł, czyli o 45,3% więcej niż rok wcześniej.

  • W lipcu podpisano 30,3 tys. umów kredytowych, co oznacza wzrost o 33,1% r/r.

  • Według BIK rynek napędzają przede wszystkim rosnąca zdolność kredytowa, wyższe wynagrodzenia i niższe stopy procentowe — stopa referencyjna NBP spadła do 3,75% z 5% rok wcześniej.

  • Liczba kredytów faktycznie przeznaczonych na zakup mieszkania nie jest jednak tak wysoka, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka.

  • Ponad 30% bieżącej akcji kredytowej stanowi już refinansowanie starszych, droższych kredytów najczęściej ze stałą stopą.

  • Mimo rosnącego udziału refinansowań liczba kredytów udzielonych na sam zakup mieszkania w lipcu 2026 r. była wyższa niż w 2025 i 2024 roku.

  • Refinansowania szybko zyskują na znaczeniu, jednak większość akcji kredytowej nadal wynika z faktycznego popytu na mieszkania.

  • Według Erste średnia rata kredytu o stałym oprocentowaniu stanowi dziś około 50% przeciętnego wynagrodzenia, podczas gdy w szczycie z 2022 r. było to 77%. To oznacza wyraźną poprawę dostępności kredytowej.

 
Statystyki rynkowe
 

Podatek od wielu mieszkań i kredyty pod stopę NBP

  • Na rynku pojawił się projekt nowelizacji podatków lokalnych, zakładający elementy podatku katastralnego: wyższe stawki dla osób posiadających co najmniej trzy mieszkania.

  • To wciąż projekt, a nie obowiązujące prawo.

  • Proponowane stawki są jednak bardzo zróżnicowane: za pierwsze i drugie mieszkanie podatek wynosiłby ok. 0,02% wartości odtworzeniowej, czyli miałby charakter symboliczny.

  • Stawka rosłaby dopiero przy trzecim mieszkaniu — do 0,5%, a w kolejnych latach mogłaby sięgnąć nawet 1,5%, co oznaczałoby znacznie wyższe obciążenia niż obecnie.

  • W praktyce inwestor posiadający kilka lokali płaciłby podatek liczony w tysiącach złotych rocznie, podczas gdy właściciel jednego mieszkania odczułby zmiany w minimalnym stopniu.

  • Eksperci wskazują, że projekt może schłodzić rynek inwestycyjny i ograniczyć zakupy mieszkań pod wynajem.

  • Ponadto Ministerstwo Finansów analizuje propozycję, aby oprocentowanie kredytów hipotecznych mogło być oparte bezpośrednio na stopie referencyjnej NBP, a nie tylko na wskaźnikach typu WIRON czy WIBOR.

  • To wciąż etap konsultacji — MF poprosiło Europejski Bank Centralny i NBP o opinię, bo taka zmiana mogłaby wpływać na politykę pieniężną.

  • W praktyce oznaczałoby to, że część kredytów hipotecznych mogłaby działać według prostego mechanizmu: stopa NBP + marża banku.

  • Dla kredytobiorców byłoby to być może bardziej przejrzyste niż WIBOR/WIRON, ale jednocześnie oznaczałoby bezpośrednią zależność rat od decyzji RPP.

Zastanawiasz się ile jest warte Twoje mieszkanie? Skorzystaj z naszego darmowego kalkulatora nieruchomości, który zbiera i analizuje setki tysięcy ogłoszeń z portali nieruchomości oraz uwzględnia rzeczywiste ceny transakcyjne. Wynik otrzymasz natychmiast.

 
Wyceń mieszkanie

SonarHome to nowoczesny i wiarygodny ekspert na rynku nieruchomości. 
Wykorzystując dane ofertowe i transakcyjne, analizy i technologię, wspiera użytkowników w podejmowaniu świadomych decyzji – od zakupu po sprzedaż mieszkania. 
Dostarczamy profesjonalny raport z wyceną nieruchomości, który opiera się na realnych danych rynkowych. Następnie rekomendujemy najlepszego agenta by cały proces sprzedaży nieruchomości przebiegał skutecznie. Udostępniamy Ranking Agentów - platformę na której można zapoznać się z ocenami agentów nieruchomości oraz informacjami o ich historycznych transakcjach.